【育達科大賃居糾紛處理案例說明】

案例 1.房東收定後避不見面：

劉同學想租5,000 元左右的獨立套房，在看完房屋後，劉同學很滿意這間房子格局與租金欲下定金，房東一口氣要求劉同學要付5,000 元的定金，下定後留下字據，約定了簽約時間，之後房東卻避不見面， 再也聯絡不到人。劉同學詢問究竟多少定金才算合理？如果房東收定後避不見面，怎麼辦？

案例 2.房東沒收定金：

朱同學已經交付定金3,000 元給房東，但並未簽訂租賃契約書，僅在名片背後寫了上預定簽約的日期，之後朱同學為了籌措房租與押金，臨時希望房東能將簽約日期往後延，但房東卻在電話中表示不能更改簽約日期，並表示若房客不能如期簽約則不將房屋租給朱小姐，且揚言要沒收朱同學的定金。朱同學表示自己是低收入戶子女，現在房東沒收了定金3,000元，將對家庭的經濟生活有很大的影響，請問該怎麼辦？

【基本觀念及說明】

1.法律規定：

◎§ 248（收受定金之效力）
「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」

◎§ 249 (定金之效力)
「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

1. )契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

2. )契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

3. )契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

4. )契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」

2.基本概念：

1. )依民248，房東收了房客定金，推定契約成立。若有一方反悔，依民244 看「錯」（可歸責）在誰，錯在房客，房東可以沒收定金。錯在房東，房客可以請求加倍返還。

2. )房東受有「定金」後，契約推定成立（民 §248），如房客不願簽約承租，而無正當理由者，房東可沒收定金（民 §249）。房東要求一次付一個月的租金當訂金，似乎過高，房客可與房東協商適當金額，例如： 每月租金為6,000 元，定金一般為2-3 成，即約1-2,000 元。

（二）押金返還

案例 3.返還房屋時，房東要求須將牆壁重新粉刷：

吳同學在校園附近租屋，租賃期滿前房東告知若續租則將調漲房租，吳同學因經濟壓力考量下便告知房東不再續租，將於租期屆滿之後另尋新的住處。在返還房屋時，吳同學要求房東返還押金1 萬元，房東表示當月水電瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損；因此房東要求吳同學必須將牆壁重新粉刷後，才能將扣除水電費之後的押金返還給吳同學。吳同學認為房東的要求令他感到非常為難，在此情形下，吳同學要如何處理才能讓房東返還押金呢？

【法律規定及基本概念】

1.法律規定：

• 民法第421 條第1 項（租賃概念）
  「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約。」

• 土地法§ 99（擔保金額之限制）「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」

2.實務見解：

• 「使用賃（租賃）為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件。」

• 「租賃契約與押租金契約」分別成立，押租金契約不隨同租約移轉。（出租人將房屋出讓，未將押金隨同移轉於受讓人時，承租人只得對「原出租人」請求返還。）」

3.基本概念：

1. ）「押金」之法律性質：

   • A.非「租賃契約」必要之內容（或要素），乃另一契約：承租人未依約繳交押金，不影響租約之成立，出租人不得據     此主張租賃契約不成立。

   • B.其法律性質為「要物契約」：以「押金之交付」為成立條件，租約中縱使有押金之約定，惟如承租人未交付，押金     契約即尚未成立，房東即不得請求給付。

   • C.其約定目的：係為擔保租金給付、損害賠償之契約。因此，租期中，房客不得任意主張以所交付之押金抵付當月或     其積欠之租金。​

2. ​押金約定限制：
   
   押金，不得超過2 個月房租總額，已交付者超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土99）；但押          金契約，不因超額而無效。其抵付之主張，建議承租人以存證信函通知出租人，聲明抵付租金；不能以「拒繳」該額度          租金為消極抵制方式（避免有「欠租」之違約情事發生）。

3. ）「承租人返還房屋」與「出租人退還押租金」二者，並無對待給付關係：
   承租人不得主張民264「同時履行抗辯權」， 亦即承租人不能以出租人不退押金，我就不搬遷作為抗辯。

4. ）房東（於租約終止時）就押金可主張「扣抵」哪些項目：
   
   A.押金契約，係擔保租賃債務之契約，主要是指作為擔保「租金給付及損害賠償」之用。一般而言，於租期屆滿時無息全額返還房客為原則。
   
   B.例外房東得主張「扣抵」之項目包括：積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費、及房屋（含設備）毀損之修繕費用（以可歸責於承租人所致者為限， 如不可抗力或自然耗損所造之損害，原則上房東應依民430 自行修復）。無論如何，雙方就數額、項目有爭執時，可申請調解，房東宜先檢具單據、發票，就損害項目拍照存證，以便行使權利時舉證之用。

（三）安全隱私問題

案例 4.房東未經允許擅入房客住處：

張同學承租一間雅房，住了幾天後，發現房東常常會來觀察公共區域的環境，還會進各房客的房間察看環境整潔。張同學覺得房東進到房間裡來對她及私人財產很不安全，曾經向房東反應，但房東說房子是他的財產，擔心房子因房客不愛整潔造成環境髒亂，影響下一次出租機會，所以堅持要察看房客房間內部的整潔。張同學想詢問是否房東有此權利可以進屋察
看？要怎麼樣來保障自身人身及財產安全？

案例 5.房東趁房客不在家私自更換門鎖，強制遷出房客物品：

房東趁賴同學生病住院兩星期，將賴同學的的私人物品打包送至醫院，聲稱要解約，不租給賴同學。賴同學一直都有如期繳交房租給房東，但房東卻趁賴同學住院人不在家，擅自進入賴同學家，將她的物品打包，放置在醫院，並且更換賴同學的門鎖，賴同學返家時無門可進，又無親人可投靠，只好請鎖匠來處理將門鎖破壞，才得以進入住處。請問賴同學要怎麼樣才能保障自己的權益？

【法律規定及基本概念】

1.法律規定：

• 民法第421 條第1 項（租賃概念）
  「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約。」

• 民法第195 條第1 項（侵害人格權之損害賠償）
  「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

• 刑法第304 條（強制罪）
  「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

• 刑法第306 條第1 項（無故侵入住宅罪）
  「無故侵入他人住宅…，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。

2.基本概念：

房東出租整層房屋全部或分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意，不得擅自開啟。除房東有正當理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時）」外，房客有權拒絕；房客本得「換鎖」以保障其隱私及人身安全（但租期屆滿時，應注意負責「回復原狀」）。換言之，雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306 條「侵入住宅」罪嫌及民法第195 條第1 項侵害自由之損害賠償責任。

（四）人際相處

案例 6.同住的房客素行不良，疑似有吸毒的行為：

李同學承租了一間頂樓加蓋的房子，同住者還有4 人，其中有2 名年輕人，夜間時候會帶朋友回家並且很吵鬧，且疑似有吸毒的行為。李同學不想再繼續住在這麼複雜的環境裡，曾多次向房東反應過此事，但房東卻置之不理；由於租期尚未到期，李同學想以拒繳房租的行動向房東抗議。李同學詢問可以以拒繳房租來逼房東就範嗎？

【法律規定及基本概念】

1.法律規定：

• 民法§423 (租賃物之交付及保持義務)
  「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

• 民法§424 (承租人之契約終止權)
  「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

2.實務見解：

• 「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」

3.基本概念：

1. ）噪音問題：如公寓大廈建物，可依公寓大廈管理條例 §16 規定請求管委會依法制止；如一般建物，可依社會秩序維護法 §72，報請派出所處理。但碰到不理性之噪音製造源，恐怕不易生遏止效果。一般而言，噪音問題恐難歸咎房東，房客如欲提前終止租約，依市售版租約須給付房東相當於一個月租金之補償。

2. ）同住房客疑似有吸毒的行為：其他房客得否據以終止租約？因此等事項恐非可歸責於房東之事項，且此案例較相當之規定，如民法第423、424 條，應視出租人就同住房客疑似有吸毒的行為，是否違反「保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，或該行為得否認為係「危及承租人或其同居人之安全或健康時」，如為肯定，房客即得主張終止租約、或行使同時履行抗辯權而拒絕租金。

（五）水電管理費爭議

案例 7.每月水電費用高到無法負荷：

陳同學與房東住在同一戶，分A 及B 室，雙方各自有出入門戶，但住進去沒多久，發現水電瓦斯總開關在房東那一邊，水電表在陳同學這一邊，事前房東並未告知，也未商議雙方分攤水電費的比例。房東在家門前有一個魚池，每星期房東堅持要更換池水，導致陳同學必須每月繳交好幾百元的水費，每月水電費用高到無法負荷而與房東發生了好幾次的衝突，遭到房東3 次刻意斷水、電及瓦斯，甚至出言恐嚇，影響陳同學的正常作息與生活需求，請問陳同學該怎麼處理比較恰當？

案例 8.房東積欠管理費，總幹事告知一週內斷水電：

許同學的房東欠繳管理費11,000，大樓總幹事已經多次口頭告知許同學將停止供應水電，許同學也曾經多次向房東說明此事，希望房東儘快處理，但是至今房東仍然沒有繳清積欠的管理費，總幹事告知許同學將於一週內斷水電，請問總幹事是否有權利私自中斷住戶許同學的水電？依租賃合約，房東是否已經違約？許同學是否可以要求提前解約並請房東退還押
金？

【法律規定及基本概念】
1.法律規定：

• 民法第153 條第1 項(契約之成立)
  「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

• 刑法第304 條（強制罪）
  「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

2.實務見解：

「房屋之租賃關係，如依法並未終止，承租人對於租賃之房屋既有使用權，其利用該屋生產自屬正當權利之行使，出租人因承租人婦女懷孕威迫遷移，或用無理滋鬧之方法，使其不能安居，即係以脅迫手段妨害他人行使權利。應成立刑法第304 條之罪，倘前項租賃關係業已終止，出租人請求返還房屋，固不得謂係妨害承租人權利之行使(參照民法第450條第455 條)。但其威迫或滋鬧之情形，除合於違警罰法之規定時，應依該法處罰外，如果竟以加害生命身體自由名譽財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，仍應依刑法第305 條處斷。」

3.基本概念：

房屋之租賃關係存續中，承租人對於租賃之房屋自有使用之權，其利用該屋居住、營業，自屬正當權利之行使。房東依法終止租約前，不得任意干涉承租人之使用權益；即使房客積欠租金，房東僅依法得向其催繳，不得強行將房客之物品搬離、鎖住房門不讓其使用、甚或以斷水斷電之方式阻擾其就房屋之使用權益，否則即有刑法第304 條強制罪、或刑法第305 條恐嚇安全罪之嫌疑。

（六）修繕爭議與損害賠償

案例 9.房屋梅雨季節漏水問題：

王同學原本看屋時並未發現房子漏水，等到遷入後，由於梅雨季節，才發現只要連日大雨，房屋內部就開始漏水，導致王同學的家俱都被水浸濕受損，也無法安心讀書，多次請房東進行修繕，房東推說近日梅雨季節，若要請師傅修繕需等到天氣好的時候才能進行工程，那這一陣子因為房屋漏水而造成王同學家俱損壞及無法居住，該怎麼向房東訴求賠償？

案例 10.租屋鐵捲門故障，房東遲遲不修：

高同學為肢體障礙者，好不容易承租到一樓的房屋，房屋有鐵捲門，第一天搬進去後發生鐵捲門故障了，無法關上影響到夜間居住安全，也曾向房東反應過，但房東藉故拖延，高同學也發了存證信函給房東，但高同學擔心房東置之不理，請問後續他應該採取哪些動作，以保障其權益？

【法律規定及基本概念】

1.法律規定：

• § 429 (出租人之修繕義務)
  「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

• § 430 (修繕義務不履行之效力)
  「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

• § 432 (承租人之保管義務) 「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

2.實務見解：

• 「民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意 (即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意) 而欠缺者，為抽象的過失；應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失；顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失。」

• 「承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如違反此項義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任，固為民法第432 條所明定。惟租賃物因承租人失火而毀損滅失者，同法第434 條既已減輕承租人之注意義務，而以承租人有重大過失為其賠償責任發生之要件，出租人即不得仍依承租人應如何保管租賃物之一般規定，向承租人為損害賠償之請求。」

3.基本概念：

1. ）應先瞭解損壞原因，如為火災：
   
   A.限於房客因「重大過失」引發火災所致損害，房客依民434 應負賠償責任。所謂重大過失，係指欠缺普通人之注意；即有一般之事經驗之社會大眾都會注意到的事，房客卻輕忽了，即有重大過失，例如房客在床上抽煙或烹煮食物忘了關瓦斯等，所致火災。再者，如係房客同住之家屬所致者，房客亦應負責（民433）。
   
   B.舉證過失並非容易之事，建議房東應請房客投保火險，較有保障。

2. ）如係正常使用或自然力（如地震、颱風、梅雨）所致者：
   房東依法有修繕義務，費用由房東負擔（民424）。惟房客有通知義務，如因房客疏於（怠於）通知 ，致房東不能及時修繕或救濟，房東因此受有損害者，得向房客請求賠償（民437）。

3. ）如係房客故意毀損、偷竊，或房客未盡善良管理人之注意義務，所致房屋之損害：
   房東得依法得向房客請求賠償（民184、民432）。「善良管理人之注意」，係指通常合理人（reasonable man）之注意，即在一般交易觀念上，認為有相當知識經驗（或專業）及誠意之人，應盡之注意。（例如： 醫生將紗布遺留在病患體內，計程車司機視力不足而仍駕駛，都未盡善良管理人之注意。）房客租用他人房屋應小心保管、使用，如縱容小孩在沙發上跳躍、猛力關門、坐在洗臉抬上…等所致損害，應認欠缺善良管理人之注意。

（七）二房東轉租或分租問題

案例 11.二房東積欠房租，大房東要求二房客遷離：

二房東陳先生承租了一層住家，將其中1 個房間轉租給曾同學，2 人一同分攤的租金，曾同學每月房租都是當面繳交給二房東，但並未索取收據。在住了半年後，大房東來敲門表示陳先並未繳交房租，且表示希望整層出租，但曾同學無力獨自負擔這麼高額的租金，因此大房東要求他搬家，試問曾同學對大房東可爭取居住的權益嗎？他又該向已失蹤的二房東追討
哪些權利？

【法律規定及基本概念】
1.法律規定：

• § 443 (轉租之效力之 1)
  「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

• § 444（轉租之效力之 2）
  「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」

2.實務見解：

• 「民法第444 條規定，承租人將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係仍為繼續，因次承租人應負責之事由，所生之損害，承租人負賠償責任，即次承租人對出租人並不直接負擔任何義務。上訴人祇得請求承租人清償租金，並向承租人定期催告給付租金，逾期後進而為終止租約之意思表示，其竟向次承租人之被上訴人請求清償租金，並表示終止租約，顯有未合。」

3.基本概念：

1. ）二房東與二房客簽訂的租賃契約是否有效？
   
   二房東與二房客簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」。本件二房東與二房客簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件（當事人、租屋、租金、租期等）表示意思一致者，契約即為成立。且如依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的-內容-合法可能妥當確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏者，應認契約已成立生效。

2. ）大房東是否能在二房東不出面處理的情況下，收回二房客承租之房屋？
   
   縱使大房東與二房東簽的租約中有不得轉租的約定，但是實際上大房東知道二房東承租房子後再轉租給二房客，而無反對之意思表示者， 就轉租部分，應可視為大房東業已默示同意。大房東基於與二房東的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終止，除有其他得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，大房東不能收回房屋。