【育达科大赁居纠纷处理案例说明】

案例 1.房东收定后避不见面：

刘同学想租5,000 元左右的独立套房，在看完房屋后，刘同学很满意这间房子格局与租金欲下定金，房东一口气要求刘同学要付5,000 元的定金，下定后留下字据，约定了签约时间，之后房东却避不见面， 再也联络不到人。刘同学询问究竟多少定金才算合理？如果房东收定后避不见面，怎么办？

案例 2.房东没收定金：

朱同学已经交付定金3,000 元给房东，但并未签订租赁契约书，仅在名片背后写了上预定签约的日期，之后朱同学为了筹措房租与押金，临时希望房东能将签约日期往后延，但房东却在电话中表示不能更改签约日期，并表示若房客不能如期签约则不将房屋租给朱小姐，且扬言要没收朱同学的定金。朱同学表示自己是低收入户子女，现在房东没收了定金3,000元，将对家庭的经济生活有很大的影响，请问该怎么办？

【基本观念及说明】

1.法律规定：

◎§ 248（收受定金之效力）
「订约当事人之一方，由他方受有定金时，推定其契约成立。」

◎§ 249 (定金之效力)
「定金，除当事人另有订定外，适用左列之规定：

1. )契约履行时，定金应返还或作为给付之一部。

2. )契约因可归责于付定金当事人之事由，致不能履行时，定金不得请求返还。

3. )契约因可归责于受定金当事人之事由，致不能履行时，该当事人应加倍返还其所受之定金。

4. )契约因不可归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之。」

2.基本概念：

1. )依民248，房东收了房客定金，推定契约成立。若有一方反悔，依民244 看「错」（可归责）在谁，错在房客，房东可以没收定金。错在房东，房客可以请求加倍返还。

2. )房东受有「定金」后，契约推定成立（民 §248），如房客不愿签约承租，而无正当理由者，房东可没收定金（民 §249）。房东要求一次付一个月的租金当订金，似乎过高，房客可与房东协商适当金额，例如： 每月租金为6,000 元，定金一般为2-3 成，即约1-2,000 元。

（二）押金返还

案例 3.返还房屋时，房东要求须将墙壁重新粉刷：

吴同学在校园附近租屋，租赁期满前房东告知若续租则将调涨房租，吴同学因经济压力考量下便告知房东不再续租，将于租期届满之后另寻新的住处。在返还房屋时，吴同学要求房东返还押金1 万元，房东表示当月水电瓦斯费尚未结算，且门把附近的墙壁因长期使用而污损；因此房东要求吴同学必须将墙壁重新粉刷后，才能将扣除水电费之后的押金返还给吴同学。吴同学认为房东的要求令他感到非常为难，在此情形下，吴同学要如何处理才能让房东返还押金呢？

【法律规定及基本概念】

1.法律规定：

• 民法第421 条第1 项（租赁概念）
  「称租赁者，谓当事人约定，一方以物租与他方使用﹑收益，他方支付租金之契约。」

• 土地法§ 99（担保金额之限制）「前条担保之金额，不得超过二个月房屋租金之总额。已交付之担保金，超过前项限度者，承租人得以超过之部分抵付房租。」

2.实务见解：

• 「使用赁（租赁）为诺成契约，当事人约定一方以物租与他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付为成立要件。」

• 「租赁契约与押租金契约」分别成立，押租金契约不随同租约移转。（出租人将房屋出让，未将押金随同移转于受让人时，承租人只得对「原出租人」请求返还。）」

3.基本概念：

1. ）「押金」之法律性质：

   • A.非「租赁契约」必要之内容（或要素），乃另一契约：承租人未依约缴交押金，不影响租约之成立，出租人不得据     此主张租赁契约不成立。

   • B.其法律性质为「要物契约」：以「押金之交付」为成立条件，租约中纵使有押金之约定，惟如承租人未交付，押金     契约即尚未成立，房东即不得请求给付。

   • C.其约定目的：系为担保租金给付、损害赔偿之契约。因此，租期中，房客不得任意主张以所交付之押金抵付当月或     其积欠之租金。​

2. ​押金约定限制：
   
   押金，不得超过2 个月房租总额，已交付者超过此限额，承租人得以超过部分抵付房租（土99）；但押          金契约，不因超额而无效。其抵付之主张，建议承租人以存证信函通知出租人，声明抵付租金；不能以「拒缴」该额度          租金为消极抵制方式（避免有「欠租」之违约情事发生）。

3. ）「承租人返还房屋」与「出租人退还押租金」二者，并无对待给付关系：
   承租人不得主张民264「同时履行抗辩权」， 亦即承租人不能以出租人不退押金，我就不搬迁作为抗辩。

4. ）房东（于租约终止时）就押金可主张「扣抵」哪些项目：
   
   A.押金契约，系担保租赁债务之契约，主要是指作为担保「租金给付及损害赔偿」之用。一般而言，于租期届满时无息全额返还房客为原则。
   
   B.例外房东得主张「扣抵」之项目包括：积欠之租金、水电费、瓦斯费、管理费、及房屋（含设备）毁损之修缮费用（以可归责于承租人所致者为限， 如不可抗力或自然耗损所造之损害，原则上房东应依民430 自行修复）。无论如何，双方就数额、项目有争执时，可申请调解，房东宜先检具单据、发票，就损害项目拍照存证，以便行使权利时举证之用。

（三）安全隐私问题

案例 4.房东未经允许擅入房客住处：

张同学承租一间雅房，住了几天后，发现房东常常会来观察公共区域的环境，还会进各房客的房间察看环境整洁。张同学觉得房东进到房间里来对她及私人财产很不安全，曾经向房东反应，但房东说房子是他的财产，担心房子因房客不爱整洁造成环境脏乱，影响下一次出租机会，所以坚持要察看房客房间内部的整洁。张同学想询问是否房东有此权利可以进屋察
看？要怎么样来保障自身人身及财产安全？

案例 5.房东趁房客不在家私自更换门锁，强制迁出房客物品：

房东趁赖同学生病住院两星期，将赖同学的的私人物品打包送至医院，声称要解约，不租给赖同学。赖同学一直都有如期缴交房租给房东，但房东却趁赖同学住院人不在家，擅自进入赖同学家，将她的物品打包，放置在医院，并且更换赖同学的门锁，赖同学返家时无门可进，又无亲人可投靠，只好请锁匠来处理将门锁破坏，才得以进入住处。请问赖同学要怎么样才能保障自己的权益？

【法律规定及基本概念】

1.法律规定：

• 民法第421 条第1 项（租赁概念）
  「称租赁者，谓当事人约定，一方以物租与他方使用﹑收益，他方支付租金之契约。」

• 民法第195 条第1 项（侵害人格权之损害赔偿）
  「不法侵害他人之身体、健康、名誉、自由、信用、隐私、贞操，或不法侵害其他人格法益而情节重大者，被害人虽非财产上之损害，亦得请求赔偿相当之金额。」

• 刑法第304 条（强制罪）
  「以强暴、胁迫使人行无义务之事或妨害人行使权利者，处三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罚金。」

• 刑法第306 条第1 项（无故侵入住宅罪）
  「无故侵入他人住宅…，处一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罚金。

2.基本概念：

房东出租整层房屋全部或分租套房后，该部分空间即为房客合法占有使用，房东非经房客同意，不得擅自开启。除房东有正当理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「为保存租赁物所为之必要行为（例：检视屋内电线、电路、电器、瓦斯等用品之安全时）」外，房客有权拒绝；房客本得「换锁」以保障其隐私及人身安全（但租期届满时，应注意负责「回复原状」）。换言之，虽然房东是房屋所有权人，但是在其将房屋出租后，于租赁期间内，使用权归属承租人；房东未经房客同意，不得擅自进入；否则，房东迳行进入，恐涉刑法第306 条「侵入住宅」罪嫌及民法第195 条第1 项侵害自由之损害赔偿责任。

（四）人际相处

案例 6.同住的房客素行不良，疑似有吸毒的行为：

李同学承租了一间顶楼加盖的房子，同住者还有4 人，其中有2 名年轻人，夜间时候会带朋友回家并且很吵闹，且疑似有吸毒的行为。李同学不想再继续住在这么复杂的环境里，曾多次向房东反应过此事，但房东却置之不理；由于租期尚未到期，李同学想以拒缴房租的行动向房东抗议。李同学询问可以以拒缴房租来逼房东就范吗？

【法律规定及基本概念】

1.法律规定：

• 民法§423 (租赁物之交付及保持义务)
  「出租人应以合于所约定使用收益之租赁物，交付承租人，并应于租赁关系存续中，保持其合于约定使用、收益之状态。」

• 民法§424 (承租人之契约终止权)
  「租赁物为房屋或其他供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。」

2.实务见解：

• 「出租人除应以合于所约定使用、收益之租赁物交付承租人外，并应于租赁关系存续中保持其合于约定使用、收益之状态，此观民法第423 条规定自明。此项出租人之租赁物保持义务与承租人之给付租金义务，具有对价关系。是如出租人未于租赁关系存续中保持其合于约定使用、收益之状态，承租人非不得行使同时履行抗辩权而拒绝租金之给付。又承租人如因此受有损害，亦非不得以出租人债务不履行而请求损害赔偿。」

3.基本概念：

1. ）噪音问题：如公寓大厦建物，可依公寓大厦管理条例 §16 规定请求管委会依法制止；如一般建物，可依社会秩序维护法 §72，报请派出所处理。但碰到不理性之噪音制造源，恐怕不易生遏止效果。一般而言，噪音问题恐难归咎房东，房客如欲提前终止租约，依市售版租约须给付房东相当于一个月租金之补偿。

2. ）同住房客疑似有吸毒的行为：其他房客得否据以终止租约？因此等事项恐非可归责于房东之事项，且此案例较相当之规定，如民法第423、424 条，应视出租人就同住房客疑似有吸毒的行为，是否违反「保持其合于约定使用、收益之状态」之义务，或该行为得否认为系「危及承租人或其同居人之安全或健康时」，如为肯定，房客即得主张终止租约、或行使同时履行抗辩权而拒绝租金。

（五）水电管理费争议

案例 7.每月水电费用高到无法负荷：

陈同学与房东住在同一户，分A 及B 室，双方各自有出入门户，但住进去没多久，发现水电瓦斯总开关在房东那一边，水电表在陈同学这一边，事前房东并未告知，也未商议双方分摊水电费的比例。房东在家门前有一个鱼池，每星期房东坚持要更换池水，导致陈同学必须每月缴交好几百元的水费，每月水电费用高到无法负荷而与房东发生了好几次的冲突，遭到房东3 次刻意断水、电及瓦斯，甚至出言恐吓，影响陈同学的正常作息与生活需求，请问陈同学该怎么处理比较恰当？

案例 8.房东积欠管理费，总干事告知一周内断水电：

许同学的房东欠缴管理费11,000，大楼总干事已经多次口头告知许同学将停止供应水电，许同学也曾经多次向房东说明此事，希望房东尽快处理，但是至今房东仍然没有缴清积欠的管理费，总干事告知许同学将于一周内断水电，请问总干事是否有权利私自中断住户许同学的水电？依租赁合约，房东是否已经违约？许同学是否可以要求提前解约并请房东退还押
金？

【法律规定及基本概念】
1.法律规定：

• 民法第153 条第1 项(契约之成立)
  「当事人互相表示意思一致者，无论其为明示或默示，契约即为成立。」

• 刑法第304 条（强制罪）
  「以强暴、胁迫使人行无义务之事或妨害人行使权利者，处三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罚金。」

2.实务见解：

「房屋之租赁关系，如依法并未终止，承租人对于租赁之房屋既有使用权，其利用该屋生产自属正当权利之行使，出租人因承租人妇女怀孕威迫迁移，或用无理滋闹之方法，使其不能安居，即系以胁迫手段妨害他人行使权利。应成立刑法第304 条之罪，倘前项租赁关系业已终止，出租人请求返还房屋，固不得谓系妨害承租人权利之行使(参照民法第450条第455 条)。但其威迫或滋闹之情形，除合于违警罚法之规定时，应依该法处罚外，如果竟以加害生命身体自由名誉财产之事恐吓他人，致生危害于安全者，仍应依刑法第305 条处断。」

3.基本概念：

房屋之租赁关系存续中，承租人对于租赁之房屋自有使用之权，其利用该屋居住、营业，自属正当权利之行使。房东依法终止租约前，不得任意干涉承租人之使用权益；即使房客积欠租金，房东仅依法得向其催缴，不得强行将房客之物品搬离、锁住房门不让其使用、甚或以断水断电之方式阻扰其就房屋之使用权益，否则即有刑法第304 条强制罪、或刑法第305 条恐吓安全罪之嫌疑。

（六）修缮争议与损害赔偿

案例 9.房屋梅雨季节漏水问题：

王同学原本看屋时并未发现房子漏水，等到迁入后，由于梅雨季节，才发现只要连日大雨，房屋内部就开始漏水，导致王同学的家俱都被水浸湿受损，也无法安心读书，多次请房东进行修缮，房东推说近日梅雨季节，若要请师傅修缮需等到天气好的时候才能进行工程，那这一阵子因为房屋漏水而造成王同学家俱损坏及无法居住，该怎么向房东诉求赔偿？

案例 10.租屋铁捲门故障，房东迟迟不修：

高同学为肢体障碍者，好不容易承租到一楼的房屋，房屋有铁捲门，第一天搬进去后发生铁捲门故障了，无法关上影响到夜间居住安全，也曾向房东反应过，但房东借故拖延，高同学也发了存证信函给房东，但高同学担心房东置之不理，请问后续他应该采取哪些动作，以保障其权益？

【法律规定及基本概念】

1.法律规定：

• § 429 (出租人之修缮义务)
  「租赁物之修缮，除契约另有订定或另有习惯外，由出租人负担。出租人为保存租赁物所为之必要行为，承租人不得拒绝。」

• § 430 (修缮义务不履行之效力)
  「租赁关系存续中，租赁物如有修缮之必要，应由出租人负担者，承租人得定相当期限，催告出租人修缮，如出租人于其期限内不为修缮者，承租人得终止契约或自行修缮而请求出租人偿还其费用或于租金中扣除之。」

• § 432 (承租人之保管义务) 「承租人应以善良管理人之注意，保管租赁物，租赁物有生产力者，并应保持其生产力。承租人违反前项义务，致租赁物毁损、灭失者，负损害赔偿责任。但依约定之方法或依物之性质而定之方法为使用、收益，致有变更或毁损者，不在此限。」

2.实务见解：

• 「民法上所谓过失，以其欠缺注意之程度为标准，可分为抽象的过失、具体的过失，及重大过失三种。应尽善良管理人之注意 (即依交易上一般观念，认为有相当知识经验及诚意之人应尽之注意) 而欠缺者，为抽象的过失；应与处理自己事务为同一注意而欠缺者，为具体的过失；显然欠缺普通人之注意者，为重大过失。故过失之有无，抽象的过失，则以是否欠缺应尽善良管理人之注意定之，具体的过失，则以是否欠缺应与处理自己事务为同一之注意定之，重大过失，则以是否显然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得谓之有过失。」

• 「承租人应以善良管理人之注意保管租赁物，如违反此项义务，致租赁物毁损灭失者，应负损害赔偿责任，固为民法第432 条所明定。惟租赁物因承租人失火而毁损灭失者，同法第434 条既已减轻承租人之注意义务，而以承租人有重大过失为其赔偿责任发生之要件，出租人即不得仍依承租人应如何保管租赁物之一般规定，向承租人为损害赔偿之请求。」

3.基本概念：

1. ）应先了解损坏原因，如为火灾：
   
   A.限于房客因「重大过失」引发火灾所致损害，房客依民434 应负赔偿责任。所谓重大过失，系指欠缺普通人之注意；即有一般之事经验之社会大众都会注意到的事，房客却轻忽了，即有重大过失，例如房客在床上抽烟或烹煮食物忘了关瓦斯等，所致火灾。再者，如系房客同住之家属所致者，房客亦应负责（民433）。
   
   B.举证过失并非容易之事，建议房东应请房客投保火险，较有保障。

2. ）如系正常使用或自然力（如地震、台风、梅雨）所致者：
   房东依法有修缮义务，费用由房东负担（民424）。惟房客有通知义务，如因房客疏于（怠于）通知 ，致房东不能及时修缮或救济，房东因此受有损害者，得向房客请求赔偿（民437）。

3. ）如系房客故意毁损、偷窃，或房客未尽善良管理人之注意义务，所致房屋之损害：
   房东得依法得向房客请求赔偿（民184、民432）。「善良管理人之注意」，系指通常合理人（reasonable man）之注意，即在一般交易观念上，认为有相当知识经验（或专业）及诚意之人，应尽之注意。（例如： 医生将纱布遗留在病患体内，出租车司机视力不足而仍驾驶，都未尽善良管理人之注意。）房客租用他人房屋应小心保管、使用，如纵容小孩在沙发上跳跃、猛力关门、坐在洗脸抬上…等所致损害，应认欠缺善良管理人之注意。

（七）二房东转租或分租问题

案例 11.二房东积欠房租，大房东要求二房客迁离：

二房东陈先生承租了一层住家，将其中1 个房间转租给曾同学，2 人一同分摊的租金，曾同学每月房租都是当面缴交给二房东，但并未索取收据。在住了半年后，大房东来敲门表示陈先并未缴交房租，且表示希望整层出租，但曾同学无力独自负担这么高额的租金，因此大房东要求他搬家，试问曾同学对大房东可争取居住的权益吗？他又该向已失踪的二房东追讨
哪些权利？

【法律规定及基本概念】
1.法律规定：

• § 443 (转租之效力之 1)
  「承租人非经出租人承诺，不得将租赁物转租于他人。但租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其一部分转租于他人。承租人违反前项规定，将租赁物转租于他人者，出租人得终止契约。」

• § 444（转租之效力之 2）
  「承租人依前条之规定，将租赁物转租于他人者，其与出租人间之租赁关系，仍为继续。因次承租人应负责之事由所生之损害，承租人负赔偿责任。」

2.实务见解：

• 「民法第444 条规定，承租人将租赁物转租于他人者，其与出租人间之租赁关系仍为继续，因次承租人应负责之事由，所生之损害，承租人负赔偿责任，即次承租人对出租人并不直接负担任何义务。上诉人祇得请求承租人清偿租金，并向承租人定期催告给付租金，逾期后进而为终止租约之意思表示，其竟向次承租人之被上诉人请求清偿租金，并表示终止租约，显有未合。」

3.基本概念：

1. ）二房东与二房客签订的租赁契约是否有效？
   
   二房东与二房客签订的租赁契约，虽然二房东非房屋「所有人」，惟「租赁契约，系以当事人约定，一方以物租与他方使用收益，他方支付租金而成立，并不以出租人对于租赁物有所有权为要件。」。本件二房东与二房客签订的租赁契约，只要当事人互相就相关租赁条件（当事人、租屋、租金、租期等）表示意思一致者，契约即为成立。且如依事实来看，租约之生效要件（当事人有行为能力、契约标的-内容-合法可能妥当确定、意思表示健全无瑕疵）亦无缺乏者，应认契约已成立生效。

2. ）大房东是否能在二房东不出面处理的情况下，收回二房客承租之房屋？
   
   纵使大房东与二房东签的租约中有不得转租的约定，但是实际上大房东知道二房东承租房子后再转租给二房客，而无反对之意思表示者， 就转租部分，应可视为大房东业已默示同意。大房东基于与二房东的租赁契约，似不得以违反禁止转租之约定而终止，除有其他得终止之事由（例如：积欠租金）而依法终止外，大房东不能收回房屋。