校外赁居注意事项

 Q1：约房东看房子前，要注意哪些要点呢？

（一）若事先知道前一位房客是谁，可先询问他先前租屋状况、房东沟通或相处有无困难、修缮通报情形如何、房屋内部或外围情况优缺点、租金价位高低等问题，这样一来，可以早先过滤该房子是否合适自己的租屋条件，需不需要约房东看房子了。
（二）如果与房东约看房子，一定要准时到达，以免留给房东坏印象。
（三）请朋友陪伴前往，除了可以帮忙注意或观察房屋状况外，对女同学而言更可避免安全上的顾虑。
（四）在约定时间前到达，先观察租赁处外围交通便利性、购物方便性、进出人员复杂性，及邻近住家是否安宁，租赁处是住宅区、商业区还是工业区？位置会不会太偏僻？是否有防火巷？如果这些问题可以事先借由观察来了解的话，就可以避免签约后才觉得后悔；如此一来，也可以增加与房东杀价的筹码喔！
（五）参观房子内部时要仔细观察屋体结构及相关设备，如地板、墙壁或柱子上有无龟裂，墙壁上有无台风淹水留下的水痕；尤其是近厕所或阳台的地方，要察看天花板及墙壁有无渗水发霉迹象。门锁是否牢靠，是否需要装内扣，以避免宵小闯入或睡觉时他人因为有钥匙可以进出房间。窗户及铁窗是否安全，有无遭小偷的可能？会不会影响逃生？除此之外，也要试转水龙头是否有水或漏水现象，试按冲水马桶按钮看看是否会正常冲水，插头是否可正常供电等等。只要多注意一些小细节，不仅可以保障自己的权益，更可以要求房东在签约前修缮完毕，这样方可避免迁入后发生求助无门，无语问苍天啊！
（六）若合意房屋时，可先支付房东订金，言明保留房屋租赁权至何时，并约定签约期限，届时若达成签约，房客即可将订金抵部份房租；反之若房客改变心意不签约的话，房东就可以没收订金以弥补因等待该房客，而丧失出租其他人之机会了。
（七）若看屋当时觉得房屋不甚理想时，应避免因房东或旁人之鼓吹而先给付订金，而造成事后反悔，发生要不回订金的情况。

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Q2：该如何确认所租的房子有没有被查封？

在与房东验证时，可至地政机关用门牌地址（最好有房东或所有权人姓名）申请土地建物誊本，不但可查到是否有设定抵押权或受法院查封（特别注意查封时间，如在查封后之租赁行为，执行法院可予以除去或否认租约之效力。）等等记录，同时也可确认房屋的所有权人是否同签约人。

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Q3：该如何确认签约的对方的确有权利将房屋出租呢？

    在签约时可以进行房东的验证，所验证的证件有：屋主的身分证、建物权状或房屋税单。不过我们常碰到的是先生会代太太处理、女儿代父亲处理、朋友委讬处理等等，这并不表示这些人就无法与您签约，而是当您发现签约者非屋主时，除了问清关系并确认屋主知道此事外，也可要求房东请真正屋主来签约或是请房东出示委讬书等等，以避免发生遇到诈骗出租的状况。当然，您也可以利用出租的门牌号码，至地政机构申请土地建物誊本，其中不但可确认屋主，还可查询所租的地点，目前是否被有查封（包括查封时间、受理法院及案号等）、设定抵押的记录，以便让自己能安心的承租。

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Q4：定金、押金、租金三者有什么不同啊？

『定金』：是契约履行前的一种承诺，通常是在看屋后房客有意承租，房东亦愿出租给他，房客会预先付给房东一定数量的金额，用来肯定双方均会履行租约的一种承诺。民法第248条规定：「订约当事人之一方，由他人受有定金时，推定其契约成立。」
『押金』：在法律上正式名称为『押租金』，而通常一般又称之为押金、保证金、担保金…等，其目的是为了担保房客租金的给付、房客对房子所造成损害的赔偿，以及在租约期满时房客按时返还房子。
『租金』：向房东承租房子，必须定期支付的金额，直到租期期满为止，通常有每月一付、每季一付、每学期一付等等定期支付方式。

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Q5：押金、定金各该收多少才合理？

『押金』：虽然一般民间偶有收三个月押金甚至更高之习惯，但依据土地法第99条的规定，押金不得超过租金的二倍（即二个月相当金额），超过的部分房客有权利对房东主张用来抵付房租。不过，在实际运用上，房客行使抵付房租之权利时，应先向房东知会、与房东妥善沟通，避免纷争。
『定金』：支付并无法定的上下限，通常房东会自订金额请房客支付。有的房东会要求定金多至数万元少至仅收5佰、1仟元。其实对承租的行为而言，不论定金的多少都是代表一种承诺，应依双方租赁意愿多强而决定数额，否则如有一方反悔，依民法第249条视错在那一方，他方得请求没收或加倍返还。

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Q6：房东向我要订金，到底订金与押金有何不同？一定都要给吗？给多少才是合理？

    所谓「订金」，是指看房子的人尚处于考虑阶段，但要求房东给予优先租赁权，所先支付房东的约定金，以弥补如果不签约时，房东因处于等待阶段所遭受的损失。所以一旦房客犹豫不决时，房东为了保障己身之权益，可能会要求同学先付订金，然而这并不具强制性不一定要给，因为同学可以先衡量本身承租的意愿，再作决定是否要先付订金；且订金要给多少并不一定，视双方同意即可，但建议同学不要给太多，以免后悔时，损失太大！
    至于「押金」，是指当房东与房客达成租赁关系时，为避免未来房客可能会破坏房屋、违反契约或不缴房租等情况产生，房东可要求房客支付一定金额作为担保。至租约期满后，若房客无违反契约之情事，则房东应退还押金给房客。然而若房客于租赁期间，未缴纳房租，则房东得以押金抵充欠缴之租金。关于押金多少，以不超过两个月租金为限，若超过之金额，得以抵充房租至押金剩两个月为止。

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Q7：付定金时该注意什么？

房客所付的定金除了另有约定外，在履行契约时定金应可返还或可做为租金或押金的一部份，因此缴交定金时请千万记得，请房东签收收据，注明所支付的定金金额、收款及付款人双方姓名、身分证字号、定金保留期限、违反约定之赔偿方式等，以避免任何一方发生付订拒租却又求偿无门的情形。

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Q8：定金支付了之后，若有一方反悔不租，定金可以拿回来或要求赔偿吗？

（一）依据民法第249条规定：「契约因可归责于付定金当事人的事由，以致不能履行时，定金不得请求返还；…」也就是说，当房客(付定金当事人)无法履行承诺来承租房子时，是不可请求房东偿还定金的。「契约因可归责于受定金当事人的事由，以致不能履行时，该当事人应加倍返还其所受的定金；….」也就是说，当房东(受定金当事人)无法履行承诺将房子出租给房客时，房客是可要求房东加倍赔偿的。
（二）「契约因不可归责于双方当事人的事由，致不能履行时，定金应返还之。」也就是当碰到像是921大地震、台风淹水等等，造成房子的损伤，或是在
看屋时未谈到的细节，在付定后签约时双方在细节部份无法沟通而致使任何一方不愿承租时，另一方是不得扣下定金或是要求加倍赔偿的。

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Q9：如果已经给房东订金了，但我又改变心意不跟房东订契约，我可以拿回订金吗？

喔！当然不行，因为对房东而言，你所支付的订金是保障你有优先承租的权利，如果你后悔不想租的话，这订金就算是房东等你回复这段时间内的损失。

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Q10：到底租金高低有无一定标准，为什么有的贵的离谱？

    法律上对于房屋租金高低的限制，仅以规范「城市地方」为限，何谓「城市地方」，是指依法发布都市计画范围内的全部土地而言，所以如果某一乡镇未发布都市计画的话，那里就无租金最高额之限制了。
     至于租金计算方法，依据土地法第九十七条第一项规定：「城市地方房屋之租金，以不超过土地及建筑物申报总价额年息百分之十为限」；即将房屋及土地申报总值除10再除12，就等于每月租金的上限，超过部分房客可以不付，也可以请求当地县市政府强制降低租金。但是实际上若租赁双方对于租金金额达成共识的话，就算是租金超过土地法的最高上限，也不算违法，所以此条法规并无强制性效果。因此，同学在租屋价位的选择上，也只能依个人经济状况来衡量，选择自己可以负担的价位；若发现有房东房租过高时，除了「ㄠ看看」之外，也只能「望屋兴叹」囉！

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Q12：真是无奈！房东说最近物价调涨，所以要涨我的房租，我该怎么办？

　　房东能不能涨价就要看你当初与房东是否有签约明订租屋期限了！因此可分为以下两种情况：
（一）房屋租赁契约订有期限者：如果您与房东订契约同时，已明订租约期限的话，那么房东就不得任意调涨你的房租了。
（二）房屋租赁契约未定有期限者：由于房子属于不动产，会有价值的增损变动，因此房东可以向法院声请增减租金；又房东亦可因为增加设备而调涨租金。

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Q13：求求你告诉我！有什么方法可以说服房东在讨论租金时降价呢？

    如果你觉得这房子实在是不错，所有条件都好，就只是房租太高，这时可以尽可能的与房东「协商」，以下有几个「切入点」您不妨试试看！不过千万要注意，在议价过程中，一定要察言观色，千万不要激怒房东，更不要「因价丧权」，
为了达到杀价的目的，而把自己应有的权利给「出卖」，届时反而得不偿失啊！
   「适度」挑出房屋内部结构缺点：查看房屋墙壁、天花板有无漏水、油漆剥落或发霉痕迹，地板表面有无龟裂，门窗可否正常开关，采光通风是否良好等；如果发现有状况者，可以请房东于房客搬入前修缮完毕，或是提出降价的要求，以弥补房客因房屋内部之不完善所损失的权利。
    要求增添家具或自备家具：如果房东没有提供家具者，房客可以跟房东商量添购必要之家具，这样房客可以省下一笔钱；或是房客自己带家具来，请房东降低房租，那么房东就无须再添购家具囉！
    我是穷学生家境不宽裕：如果您家境不甚宽裕，或许可以说服房东，请房东酌量降低租金；并且提醒房东租给学生较为单纯，比较不会找麻烦！
    承诺遵守房东规定爱惜房屋：告诉房东你是个好房客，会遵守一切规定，会帮他看房子，省去种种麻烦，所以可不可以降低租金。

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Q14：租屋一定要签契约吗？

    其实，大部份的契约只需口头约定就能成立，不一定要签约才算数，但应特别注意的是，民法第422条规定：「不动产之租赁契约,其期限逾1年者，应以字据（书面）订立之，未以字据订立者，视为不定期租赁。」不过，因租赁期间常会涉及一些相关事项(如提前解约、修缮问题….等等)，若无订定书面契约，常会造成双方对权利与义务的认知上有很大的争议，且举证不易。所以呢，白纸黑字写清楚彼此的权利义务，以避免发生纠纷时，双方在无凭无据之下各说各话，让外人更难厘清事实的真相。

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Q15：跟房东签契约时要注意哪些事项？

1.请房东出示身份证明、房屋所有权状、房屋税单或登记誊本，以确定房东真实
身份是屋主或二房东。
2.租金多少？何时缴纳？
3.租约期限多长？
4. 是否给付押金？金额多少？何时返还？
5.电费、大楼管理费、房屋税等金额谁需缴纳？缴纳方式为何？
6.房东与您对于修缮之责任区分与项目别。
7.房东提供哪些家具及设备。
8.房东要求的特殊限制，例如是否可炊膳？养宠物？带异性入内或过夜等。
9.您是否可转租他人？或部份转租？
10.您是否可整修或改装房屋现有之设备或结构？
11.若与房东同住，公共区域使用之权限与范围？
12.若租赁一方违反规定或提前解约时之违约赔偿。
13.租赁双方于签约时记得留下对方之身分证明。
14.契约书内容中若有更改处，应该仔细了解更改过后的内容为何，对自己的权益是否有所损害，若觉得更改过后的内容对自己不利，一定要严正加以拒绝。若觉得在合理可接受范围内，需由双方加盖印章并加注日期，以防止未来发生纠纷情事。
 15.双方各执一份契约书存留。
 16.每月或每学期缴纳租金时，应请房东签收，以证明该月份租金缴纳完毕。

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Q16：各种不同版本的契约书是否都同样具有法律效力？

    一般来讲契约书会有书店文具店版本、崔妈妈版本、各校编写版本、内政部版本或房东自行编写版本等等，不管哪种版本的契约书，只要双方对于契约内容表示同意、无异议且已经签名及盖章后，这份契约便已产生法律效力，双方必需遵守履行。

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Q17：如何选择合适的契约书呢？

    其实契约书只要是不违反公序良俗及法律强制规定的事项，经过双方同意后，都可以成为契约。契约书版本何者为佳？应视个人需要，如房屋较新、附加设备多或租金价额高，可考虑用较详细之契约，如内政部版本；反之，一般居住使用，应选择条文较少的为佳，一来简单易懂，二来协商的空间大，例如崔妈妈版本。其次，凡是契约中未约定的部份，在法律的处理程序都是引用『民法』的规定，而一般来讲，『民法』中规定，兼顾双方，亦有公平之考量，对房客也有保障。

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Q18：我就要和房东签约了，市面上契约条文范本琳瑯满目，内容很多都不清楚，我该怎么办？

    为推广同学租屋需订定契约，保障自身权益之观念，住宿组本着双方公平合理之原则，印制有本校『学生房屋租赁契约书』及其详细条文说明之『学生房屋租赁契约注意事项』，与本校合作的房东并须切结使用本校之租赁契约书。
所以，只要是透过住宿组提供的租屋资讯所找到的房子，都可要求房东使用本校出版的租赁契约书。搭配『租赁契约注意事项』，则可对于契约条款之所以如此，有更明白清楚的了解。

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Q19：房东要求我去法院公证….『公证』？什么是公证？为什么要去公证？

    司法机关对于特定法律的关系或法律事实，证明其存在者，称为公证。而租约至法院公证，就是以法院当第三人作证契约之行为。公证租约最重要的目的，是在保障当事人于他方不履行租约时，可直接向法院民事执行处声请强制执行，而不需要旷日废时的打官司。

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Q20：一定要签契约吗？签契约有什么好处？什么是「法院公证」？有必要吗？

（一）其实契约行为只要双方两造口头约定就成立了，因此不一定要签书面契约才生效；但是请注意！法律上规定，如果租屋期限超过一年以上的话，就应该订定书面契约，否则就会被视为「不定期限」之租赁；至于租赁期限在一年以下者，法律上并无强制规定要签书面契约。然而，「不定期限」之租赁与有签书面契约之租赁，在法律上之权利义务关系有所不同，所以还是以签书面契约较有保障啦！
（二）至于签契约有什么好处呢？白纸黑字写清楚权利义务关系当然是较有保障！而且除非是您违反先前约定，否则房东是不得任意调涨房租或收回房屋；况 且契约中可以详细记载租金多少、何时缴纳、押订金额、房东与房客之修缮责任、租约期限、水电费付费方式等项目，对双方而言都是有利的。
（三）「法院公证」简单的意思就是以法院当第三人作证契约之行为。法院公证的好处在于，当订定契约之一方不履行契约时，可直接向法院民事执行处声请强  制执行，而无须再向法院提起诉讼。因此，契约如经过法院公证，并将所欲直接强制执行之各种权利义务关系填写入公证之项目里，则日后一旦发生租赁问题，法院就可以无须经过诉讼强制执行了。

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Q21：要如何办理租约公证？

  请参阅http://www.tmm.org.tw/rent/rent-5a.htm中的『如何办理房屋租赁契约公证』

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Q22：哪里可以办理公证的手续？

    一般可以去所属的地方法院或民间公证人处办理。相关的讯息，请察看『各区地方法院联络资』料http://www.judicial.gov.tw/a5/6-1-3.htm『司法院公证事务说明』http://www.judicial.gov.tw/公证/8-1-22.htm。！

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Q23：公证费用如何计算？

    就租金总额与房屋现值比较，取较高者，再加上保证金额，即为公证请求标的金额。如请求标的金额在20万元以下者，则公证费用为1,500元整(因每件租约均附强制执行效力)，其他部份可参考司法院网站。 『公证费用表』http://www.judicial.gov.tw/公证/9-900420-1.doc

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Q24：未成年人所签的契约有效力吗？需要第三保证人吗？

    民法第12条：满20岁为成年。因此未满二十岁之未成年人，订约时最好得到父母、法定代理人或监护人的同意，签约时由父母担任连带保证人，较能让房东安心租给未成年的学生。但若有事实足以认定，租屋是该未成年人日常生活所必需(例如求学中的学生)，依民法第77条但书规定，即使未得到父母同意，租约仍是有效。

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Q25：和房东仅签了一份契约书，并由房东收走了，这样对我们有什么影响？

    签定契约最好双方能各收执一份，以免在发生纠纷时，房客不但无法再重新审视契约的条约，也不能正确的依所订定的内容与房东做协商，对房客来说是非常没有安全感。另外，在签订契约时，对所增删的条文应有双方的签章。若原本所签契约并无做以上处理，就要担心房东是否会擅自涂改契约内容，而造成房客权益的损失。有时，房东也会担心房客会拿契约去报租赁所得税，因此就会主动”没收”其中一份，让房客无法凭借契约来申报扣抵，或房东日后有私自调涨租金，或随意终止租约赶人之打算，惟应避免，以杜争议。

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Q26：签约时，房东要求留存我们的身分证影本，我可以拒绝吗？若留下会有危险吗？

    房东会要求留存身分证影本，应是担心在租赁期间发生任何状况，会有找不到房客又无任何证明方式的困扰，同理而言，不论是房东对房客或是房客对房东应也是可以做相同的要求。但是证件留存在他人手中，毕竟会有些顾虑，若担心证件遭人冒用，可在影本上注明『仅供租屋使用』的字样。

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Q27：跟二房东签约要注意什么？

    向二房东承租时，一定要请二房东出示与大房东签的租赁契约，并注意该约的租赁期限是否已经过期，以免贸然缴付押租金后，二房东迁走却无法追还；另要留意的是契约中是否有明订不得将房屋分租或转租的规定，若有此规定二房东便无权将房屋再行分租给第三人。由于二房客的租赁权益关系仅及二房东，若大房东依其与二房东之相约，要求二房客迁离或缴交押租金等，易生纠纷。建议尽量避免，如欲分租房屋中之一间，建议二房客直接与大房东签约（当然大房东与二房东之租约，例如租赁范围、租金应另订新约或于原来契约中修正调整之。），免生纠纷。

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Q28：何谓未(不)定期租约？

所谓未(不)定期租约有三种状况
 1.不动产租约期限逾一年，且未立字据者(民法422条)
2.租赁契约订立之初，即未定有期限者。
3.租赁期限届满，承租人仍为租赁物之使用收益，而出租人不即表示反对之意思。(民法451条)所以说和房东未订立任何文字的契约，即代表为不定期租约，对于未经公证的不定期租约，通常是无法适用于买卖不破租赁的保障。

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Q29：房客在什样的情况下，才能够提前终止租约？

仅房客得终止租约者：
1.供居住处所之租赁，租赁物有瑕疪危及安全健康时(民法424条)
2.出租人有修缮义务，经催告而仍不修缮时(民法430条)
3.租赁物一部灭失而存馀部份，不能达租赁之目的时(民法435条)
4.因第三人主张权利，致不能为使用、收益时(民法436条)
5.承租人死亡者，租赁契约虽定有期限，其继承人仍得终止契约，但应依民法第452、450条第三项规定，先期通知。

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Q30：在租约期满之前想提前搬离，房东却要扣全部的押金，是合理的吗？

    在租约期满之前想提前搬离，即表示要违约了，契约上若有约定关于提前终止租约赔偿的条文时，就应照契约条文行使，但一般市售的契约赔偿额度除了有没收全部押金的条文外甚至还有的是写下高达五倍的赔偿金额，所以房客签约可说不可不慎。若条文中写下如此严苛的条件，又想要争取少赔一些的话，就请诸位将违约的房客，好好的和房东沟通一下吧，毕竟当时签约的您也并未表示异议啊。若您的契约条文并未订下任何解约条款，这并不代表您可来去自如喔，房东若不同意您提前搬走，是可以要求您履行完成契约(不住在那里，租金还是需要照付)的。

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Q31：那么在订约时，提前解约的赔偿额度通常是多少才是合理的？

建议双方相当于以一个月租金之金额为准，应是较为合理的额度。

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Q32：房东要卖房子，要求我们即刻迁离，我可以不搬吗？

民法第425条「出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」此谓「买卖不破租赁」，即租赁关系对新屋主仍然存在，房客仍得使用至租期届满。房东请您先行迁离，因是希望有个单纯的环境较能顺利的将房子卖出。因此，您若是不愿迁离，则可主张民法前揭买卖不破租赁之规定，但亦提醒您如房东仍将房屋出售，请确定自己的押金是否已顺利移转给新屋主，并向新屋主提示租约以明权利义务。若您也愿意配合房东搬离，则可看看租约中针对提前解约事项的罚则或和房东协商搬迁的相关事项。

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Q33：房东不愿和我签订契约仅用口头方式约定租约，现在房子将被卖掉了，我能适用买卖不破租赁的方式吗？

    民法第425条「出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」先来解释何谓未定期租约

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Q34：完蛋了，房东财务出问题，房子要被拍卖了，但我的契约还未到期，我该怎么办？
依民法425条的规定，情况有三种喔！

1.如果你们的租约为未经法院公证之五年以内的定期租约，房东的房子被拍卖，并不会影响到你的权益，你仍旧可以继续向新屋主承租至租约届满喔!
2.如果你与房东的租约未经法院公证，且为不定期限租赁或超过五年之长期定期租赁契约，租约对新屋主并不继续存在，新的房东有权解除租约，所以新房东若不想继续出租，你可能就要搬家了。
3.如果房东在租给你房子之前，已经将房屋抵押给银行，届时若房东财务出状况，因抵押权先于承租权，若银行将房子收回或拍卖，同学还是必须搬离。

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Q35：租约到期要搬走时，房东说等水电费单来算清以后，才会把押金退还，这是合理的吗？

    租屋到期时有许多费用会是无法立即结清的，如：水电费、瓦斯费、电话费、甚至是租赁期间所造成的损坏赔偿等等，因此房东要求保留部份的押金来做扣抵是合理的；不过，建议双方尽量估算合理的价格以做扣抵，馀款应先返还，届时房东再以收据或单据来和房客结算，才能避免一些纷争。

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Q36：签约时并不知道要付管理费、清洁费，现在管理员来收费，这笔费用该是由我们支付还是由房东支付？

    应与房东协商，否则如未载明于租约，房东（区分所有权人）应依公寓大厦管理条例及该社区规约，负有给付义务。建议订约时，如承租的是应缴管理费之大厦房屋，应先谈清楚，并载明于租约。

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Q37：前一个房客积欠了好几个月的管理费未缴，最近管理员一直来催缴，我一定要缴吗？

    前房客积欠管理费，应负给付义务者是房东（如房东与前房客有约定应由承租人负担者，房东给付后，得再对前房客请求赔偿），新房客就前房客积欠之管理费并无缴纳义务。

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Q38：水电瓦斯费的基本计算概念。

1度水 ＝ 1公吨 ＝ 1000公斤 ＝ 1000公升 ＝ 1立方公尺 ＝ 约2.3元
1度电 ＝ 1千瓦 / 小时，计算方式可参考http://www.taipower.com.tw/main_3/pdf/main_3_6_3.pdf
瓦斯计算方式请参考：http://www.taipeigas.com.tw/service/service_09.htm

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Q39：租约快到了，跟房东打算不再续约，最近房东不断的带着新的房客进来看屋，这样可以吗？

    民法第421条：称租赁者，谓当事人约定，一方以物租与他方使用、收益，他方支付租金之契约。换句话说，房东将房屋出租，即表示需按照契约中明定的承租范围交予房客使用，房东是不能再以”这间房子是我的”为由要求房客无条件地开放门户让自己能自由出入。建议应以彼此尊重之方式，事先联络、沟通，在房客同意或约定在场之时间，以进入租屋，避免纷争。

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Q40：房客可以自行换锁吗？但房东说为了安全起见，以防万一有突发状况，想留有一份备份钥匙，以备不时之需可以使用，房客可以拒绝吗？

房客承租房子后，除非双方有特别的规定，是可以自行换锁的。但有时房东会担心房客（尤其是在学生）忘了关水电瓦斯或是有什么突发状况，不放心的想进去巡巡看看，所以会要求留有一支备份钥匙，当然，房客是可以拒绝房东留有备份钥匙的权利，但房客最好能提供让房东安心的保证，将房东的房子视做自己的家般的维护，房东的担心害怕若能减少，就不会一再的要求要去巡视才放心。不过记得在契约期满将房子返还给房东时，要将之前所换过的门锁回复原状。

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Q41：天呀，这个房东好像精神不太正常！每天都趁我睡觉时跑到我的房间，还不断恐吓我不准搬走，否则要告我，害我都不敢回去住了……

    为了即时解决同学在外租屋时遭遇之相关法律纠纷问题，学生住宿组特别遴选本校法律系之工读生于本组办公室排班服务，以提供租屋双方法律疑难之初步解答。但若遇上重大纠纷案件，亦可利用本校法律服务社之资源，转介协助解决本校学生或房东所遇之契约纠纷等法律疑难。协助解决租屋纠纷，求学租屋更加安心！

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Q42：我是校外租赁生，如果在外租屋遇紧急状况或急难需协助可以向谁求助？

    无论是校外租赁生、住校生、本地生，若遇到紧急状况时，应依照事件的性质、时效性、严重性来做判断，决定要向室友、房东、学校教官（）甚至于里长、警察消防单位求救；不过有一个重要的原则，就是要「就近求援」，以最快速、有效的管道发出求助讯息！学校校安中心专线电话：0932-969-994。

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Q43：租赁双方的修缮责任该要如何签定在契约书中？
大概可区分几种修缮部份—

1.房屋硬件结构部份：如隔间、墙壁、支柱等等
2.家俱、设备部份：如沙发、桌椅、电视、冰箱….
3.消耗性器材：如灯炮、灯管、水龙头内橡皮…….对于需维修的部份，最好能名列出是何种设备及哪些部份，再来区分责任；必要时可再利用拍照存证，当成签约时的附件。

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Q44：修缮责任该由谁来负责？

依民法429条第一项规定：租赁物之修缮，除契约另订定或另有习惯外，由出租人负担。换言之，原则上租出去的房屋有毁损时，房东都有义务予以修复，但双方当然也可以另外约定由谁来负责维修，甚至可以在契约中明定何种房屋毁损由房东负责，何种又由房客来负责，如此明确的约定，即可避免日后双方为修缮问题争执不休徒增困扰。

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Q45：搬进去时所附的设备是正常的，可是没多久却不能使用了，该由谁来负责维修？

 (参照民法429条)原则上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗损而有毁损或不能使用时，例如屋顶漏水、水管不通、灯具基座腐蚀等等，房东都有义务予以修复，以利房客居住使用。若照民法来讲，修缮范围应涵盖所有租赁物品的维修，大致房子的硬件结构小致灯泡的换新，都应该由房东负责，但若连日常使用的灯泡换新等消耗性设备都要由房东亲自出马，对于租赁关系的维系上，很可能造成一些影响。所以若发生设备忽然无法使用的状况，可以先评估造成无法使用的原因，是否自己操作不当所造成？是否只是小小零件自己修复即可？还是因设备老旧而造成的毁损？待查明原因厘清责任后，再与房东做沟通，应能较易达成共识并尽速解决问题。总之，为了避免修缮责任认定发生争议，建议双方签约时，在契约上注明设备的使用现况以及修缮责任归属清单，这样才可以减少修缮纠纷的发生。

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Q46：几个月前发现浴室有些微漏水现象，原本不以为意，没想到最近漏水的现象愈演愈烈，通知房东来修，房东却要我们负担一半的费用，合理吗？

租赁物之修缮是房东之义务，但对于租赁物的保管，房客也是有责任的。房客承租房屋，对于租赁物须善尽善良管理人之义务，也就说不但要维持房子的正常使用状况(不故意破坏污损房屋、变更房屋结构….)，也要尽到危害通知的义务。当发现房屋有需要修缮的状况，要尽早告知房东，并和房东约定在一定期间内（如：一星期、半个月，不要用尽速、近期等不确定字眼）过来修理，以免灾害扩大，反而需要赔偿房东所受的损失。（请参考民法第430条-432条）

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Q47：妈啊！我现在租的地方天花板在漏水、厕所马桶不通、水龙头没水（或漏水）、门锁坏了、电灯不亮、热水器坏掉．．．怎么办？

  一般来说，凡是属于房屋硬件结构部份之修缮责任应归于房东，至于一些消耗性物品的修缮则归属于房客。举例来说，如果是天花板或水龙头漏水、马桶不通、电路结构有问题、窗户及门框之类的非人为损坏，属于房屋结构性的修缮应归于房东。至于水电费、瓦斯费、灯管之类的消耗品，属于使用者应自付的部份，就归于您的责任了。然而，为了避免发生修缮责任权的争议，双方在签订契约同时应书面记载详细说明。

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Q48：已告知房东有设备需要修缮，但对方一直迟迟未处理，该怎么办？

    民法第430条：「租赁关系存续中，租赁物如有修缮之必要，应由出租人负担者，承租人得定相当期限，催告出租人修缮。如出租人于其期限内不为修缮者，承租人得终止契约或自行修缮而请求出租人偿还其费用，或于租金中扣除之。」通常碰到需维修的状况时，大都会先以口头上通知房东前来修缮，但当发现房东有拒绝或是拖延不来处理时，这时就可以写存证信函告知房东前来修缮，若房东仍是不予理会，在约定期限过了后，房客可以根据民法第430条要求终止租约或是自行修缮。若房东愿意由您自行修缮处理，建议您，在请人修缮前最好还是先行估价，将费用告知房东，以避免因对修缮费用认知有差距，让房东拒绝支付而产生纠纷。在修缮完成后，则须备齐所有凭证以便对房东报帐，进行租金扣抵。
建议：修缮问题一直是纠纷最多的一项问题，提醒房客在事前订约即能约定清楚责任归属，在发生问题时，能尽量做好沟通并达成协议，切记勿以恶言相向，以免双方关系破裂，影响日后彼此互动关系

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Q49：天啊！我现在才知道房东没有附家具给我，我可以找他要吗？还是可以压低房租价钱呢！

哎呀！你一定是在看房子或签订契约时，没有先问清楚或写清楚房东有提供哪些家具给你，才会现在「一无所有」！其实房东不一定要提供家具给你，但是如果之前已约定在先的话，你当然可以要求房东提供；或是如果房东先前已经答应却没提供的话，你就可以请求降低租金了。但是，如果你糊里糊涂没先问清楚就签契约，那就很难要到家具了。

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Q50：听说房租可抵所得税，真的假的？要怎么抵呢？

    依据所得税申报规定：「纳税义务人及其配偶与受扶养直系亲属在中华民国境内租屋供自住且非供营业或执行业务使用者，其所支付之租金，每一申报户每年扣除数额以十二万元为限（倘若未超过十二万元，以实际数为限）申报扣除。」
也就是说，同学们在外租屋的费用可由各位的父亲或母亲或扶养直系亲属在申报所得税时列为扣缴项目，最高额度是十二万，只要十二万内都可申报。
申报时应要检附「承租房屋租金之租赁契约书」及「支付租金之付款证明影本（如房东签收的收据、自动柜员机转帐交易明细表或汇款证明）」和「个人承租自住房屋切结书」。